Наличие больших и глубоких трещин может быть признаком того, что дом уже «конструктивно не здоров».

        Важно понимать, что даже небольшие трещины, близкие к фундаменту, должны быть отремонтированы как можно скорее, так как они могут позволить воде, плесени или вредителям попасть в здание. Единственный способ защитить жилье или коммерческое здание - это понять и решить проблему. Поэтому необходимо исправить повреждения, независимо от того, насколько мелкими и незначительными они могут показаться на первый взгляд.

       Существует несколько типов трещин, некоторые из которых гораздо опаснее и тревожнее остальных, например, горизонтальные трещины. Давайте посмотрим, какие особенности имеют горизонтальные трещины, насколько они опасны и какие восстановительные меры можно им противопоставить.

ГОРИЗОНТАЛЬНЫЕ ТРЕЩИНЫ ИЛИ «ТРАВМЫ» ОТ РАСТЯЖЕНИЯ

Наличие трещин на потолке в основном ведёт к двум причинам:

- естественное старение;

- конструктивное повреждение и неравномерная осадка.

        Через несколько лет после постройки здания земля фундамента подвергается оседанию или трамбовке. Благодаря действию силы тяжести на конструкцию и фундамент дома могут возникнуть небольшие провисания. Поэтому вряд ли стоит удивляться наличию трещин даже в недавно построенных зданиях. Не стоит беспокоиться, если ширина трещин миллиметровая (микротрещины или так называемая «паутинка»).

НАСКОЛЬКО ОНИ ОПАСНЫ

        Тонкие, паутинные трещины в штукатурке или краске потолка не вызывают особого беспокойства. Небольшие трещины в штукатурке являются «физиологическими», продиктованными несколькими причинами: прежде всего, способом укладки и вплоть до, возможно, небольших естественных движений здания.

         Другой, однако, случай если трещины пересекают различные конструктивные элементы, такие как стены. Любая трещина, проходящая через всю стену, почти наверняка является результатом конструктивного повреждения. В такой ситуации лучше действовать быстро и связаться со специализированной компанией. Трещины, сопровождающиеся провисанием, просто нельзя игнорировать - их необходимо как можно скорее проанализировать и приступить к решению.

         Наконец перейдём к трещинам, которые развиваются между стеной и потолком. Если вы заметили зазор между стеной и потолком, это почти всегда результат процесса оседания фундамента или конструктивных дефектов. В этом случае также лучше всего обратиться к опытной ремонтной фирме.

ТРЕЩИНЫ НА ПОДПОРНЫХ СТЕНАХ

         Трещины на подпорных стенах часто указывают на серьезные проблемы, которые могут привести к разрушению самой стены. Большинство трещин вызвано чрезмерным давлением воды - за стеной. Если земля за стеной не осушена должным образом, вода в конечном итоге насытит этот грунт. В результате это увеличит гидростатическое давление, которое может превысить расчетные параметры и привести к ослаблению или разрушению конструкции.

          Глинистые грунты, которые значительно расширяются и сжимаются, особенно опасны по отношению к давлению на подпорные стены.

Трещины в стенах никогда не радуют глаз, независимо от того, появляются они внутри дома или снаружи.

Наличие трещин на наружных стенах может свидетельствовать о проблеме с конструктивной целостностью здания. Внимание, это не значит, что нужно паниковать, так как при аргументированном и профессиональном анализе можно выявить причину и наиболее подходящий ремонт.
Поэтому первым делом необходимо выяснить причины, приведшие к образованию трещин. Часто это простые осадочные трещины, которые возникают и в новостройках, когда, например, строительные материалы подвергаются значительным термическим изменениям.

Давайте посмотрим на характеристики трещин в наружных стенах и способы их ремонта.

Трещины в наружных стенах

Одна из первых вещей, которую нужно понять при ремонте трещины в наружной стене, это то, с каким типом трещины вы имеете дело. Существует два основных типа трещин, которые могут появиться в кирпичной кладке: ступенчатые (также называемые диагональными) и вертикальные.

Диагональные трещины в кирпичной кладке могут иметь «ступенчатый» рисунок, когда трещина повторяет форму растворных швов, а блоки, кирпичи или камни являются очень прочными элементами. Расположение этой трещины может быть на фасаде или возле угла здания. Это может быть связано с плохим качеством кладки и возникать после сезонной смены уровней температуры и влажности или проседания фундамента. Трещина на углу, напротив, может быть признаком, например, отрыва одной части здания от другой или проседания фундамента.

Вертикальные трещины гораздо легче обнаружить. Они состоят из прямой трещины, идущей вертикально вдоль наружной стены. Обычно они являются результатом неэффективной поддержки, обычно вызванной недостаточно утрамбованным основанием или повреждением водой. В общем и целом, это не просто чисто эстетическая проблема. Образование трещин может быть предвестником других типов проблем, таких как, например, проникновение воды, влаги, насекомых и растительности, которые могут привести к ухудшению ситуации.

Как временно заделать трещины на наружных стенах и колоннах, чтобы иметь время на основательное решение по устранению причины появления трещины? 

Помимо неприглядного вида, трещины представляют собой прежде всего конструктивную проблему. Это значит, что стена потеряла свою первоначальную целостность и, следовательно, уменьшила своё сопротивление давлению. Например, трещины колоны или столба сигнализирует о потере несущей способности.

Простая штукатурка не решает проблему, а только скрывает ее!

1. Начнем с удаления отслоившейся штукатуркКак заделать трещины в наружных несущих стенахи.
2. После этого трещину тщательно очищают от остатков, а затем промывают стену водой. 
3. После гидроочистки трещины наносится специальная смола или строительный раствор, предназначенный для склеивания, а в качестве конструктивного армирования наносится сетка из углеродного или стекловолокна с исключительными механическими свойствами.
4. На сетку наносится дополнительный слой эпоксидной смолы или специального раствора.Те же действия выполняются для ремонта трещин, даже сквозных, на столбах для восстановления их несущей функции.
5. На последнем этапе удаляются все излишки раствора, а поверхности очищаются.

        Большинство продавцов, конечно, честны, но имеет смысл знать заранее о тактике, которую, как мы видели, часто используется, чтобы обмануть покупателей при просмотре недвижимости.

        Когда люди выставляют свои дома на продажу, большинство из них усердно работают над тем, чтобы их недвижимость выглядела как можно лучше. Такие добросердечные уловки, как выпечка и приготовление свежемолотого кофе непосредственно перед просмотром, хорошо известны. Многие люди также убирают «всё лишнее» и перекрашивают комнаты в нейтральные цвета в попытке привлечь или не отпугнуть покупателей. Это нормально.

        Но что происходит, когда продавцы идут дальше и пытаются именно обмануть потенциальных покупателей? Как опытные специалисты, мы можем поделиться несколькими не очень приятными стратегиями, которые используют продавцы, чтобы скрыть дефекты дома во время просмотра.

Вот вопросы, которые вы должны задавать себе и выяснять у продавца при осмотре понравившегося вам дома.

1. Был ли в последнее время произведен существенный косметический ремонт в доме?

        Это может быть внутренняя или внешняя финишная отделка или декорирование. Конечно, многие продавцы делают это по косметическим соображениям, чтобы придать дому более привлекательный вид. Однако, мы видели случаи, когда продавцы заделывали и маскировали более серьезные проблемы, такие как трещины в стенах и вокруг окон и дверей.

        Эти трещины могут быть предупреждающими признаками конструктивного движения, известного как неравномерная осадка или проседание.

        Трещины могут не оказаться поводом для беспокойства, но их следует исследовать, потому что устранение просадки может быть чрезвычайно дорогостоящим мероприятием, а если оставить их без внимания, то недвижимость может стать слишком опасной для проживания.

2.Что у вас под ногами?

         Обратите внимание на то, как ощущается поверхность под вашими ногами. Новые ковры, дополнительная обивка и несколько слоев какой-либо подстилки - все это, как мы понимаем, стратегия маскировки неровных или поврежденных полов. Если это очень старый дом, то вместе с шаткими конструкциями может появиться шаткий пол, но в любом случае вы должны убедиться, что нет никаких накопленных проблем, таких как гниющая древесина и сломанные лаги.

3. Есть ли какие-нибудь необычно расположенные ковры, картины или мебель?

         Один из самых старых и простых трюков по нашему опыту. Мы часто видим, как продавцы закрывают дефект тяжелой мебелью, картинной рамкой или ковриком, надеясь, что покупатели будут слишком вежливы, чтобы пошарить вокруг и посмотреть, что за этим скрывается.

4. Все ли двери и окна работают должным образом?

         Покупатели должны убедиться, что все двери и окна легко закрываются и плотно подходят к их рамам – если они этого не делают, это может быть признаком недавнего смещения стен и может указывать на проседание или неустойчивый фундамент. В частности, обратите внимание на двери, подпертые чем-нибудь, чтобы создавать искусственное препятствие для закрытия.

5. Как давно проведено благоустройство и озеленение?

         Этот вопрос важен в рамках ряда наших статей об опасности насаждения деревьев в непосредственной близости от здания. Это потенциальный риск иметь молодые активно растущие деревья рядом с фундаментом вашего дома, ведь вам потом нести финансовые затраты на отсадку или утилизацию деревьев и ремонт фундамента здания.

6. Есть ли какие-нибудь дефекты кровли или кирпичной кладки?

         Нет ничего необычного в том, что недвижимость время от времени нуждается в замене «пары черепиц» на крыше или ремонте кирпичной кладки. Но, если продавец не может предоставить вескую причину (и, в идеале, документы) для строительных работ, спросите себя, могут ли они скрывать серьезную проблему.

7. Есть ли какие-либо проблемы со свободным доступом на объект и во все его части?

         Будет ли поставщик разрешать просмотры только в определенное время суток? Если это так, стоит попробовать заглянуть в другое время, чтобы убедиться, что они не скрывают проблемы с шумом из-за пробок в час пик, близлежащих школ или даже назойливых соседей.

         Точно так же, если продавец пытается отговорить вас от осмотра определенной части дома, постарайтесь настоять на том, чтобы вы ее осмотрели. Мы видели, как продавцы заколачивают чердачные люки гвоздями, чтобы предотвратить доступ, потенциально создавая проблемы с протекающими крышами, плохой изоляцией, гниющими стенами на чердаке или подвале.

8. Нужно ли мне заказать обследование здания?

          У покупателей (у продавцов и подавно) может возникнуть соблазн пропустить обследование здания, чтобы сэкономить деньги в то время, когда бюджет и так ограничен. Однако, это может быть ложной экономией. Хотя это обойдется в смешную по сравнению с основной сделкой сумму, профессиональный осмотр и обследование здания даст подробную информацию о дефектах, имеющихся в собственности в настоящее время, о ремонте, который, вероятно, потребуется, а также о потенциальных скрытых дефектах и рисках.

          Вооруженные этой информацией, покупатели будут достаточно осведомлены, чтобы решить, стоит ли приступать к выполнению возможно одного из самых больших финансовых обязательств в их жизни. Кроме того, доказательства наличия дефектов часто используются для пересогласования цены продажи, и покупатели часто во много раз окупают стоимость обследования, либо снижая цену дома, либо избегая дорогостоящего ремонта.

        Традиционное укрепление фундамента - это процесс повышение несущей способности фундамента существующего здания или другой конструкции, который включает в себя увеличение глубины фундамента или распределение нагрузки на большую площадь. Такой метод - это основной способ устранения последствий неравномерных осадок несущих конструкций. Для того, чтобы выбрать правильный метод, необходимо понимать текущую ситуацию и проблемы, касающиеся всего фундамента.

Почему необходимо усиление?

         Существует множество причин, по которым может потребоваться проведение ремонтно-восстановительных работ. Обычно это связано с проблемами оседания грунта. Вот некоторые примеры того, почему может потребоваться укрепление:

- Изменение грунтовых условий под фундаментом

- Характеристики грунта не были должным образом учтены на этапе проектирования и монтажа

- Первоначальный фундамент больше не подходит / недостаточно прочен

- Строительство/ремонт/земляные работы в непосредственной близости

- Дополнительная нагрузка или её перераспределение за рамками изначального проекта

Каковы различные типы усиления оснований и фундаментов?

        Существует несколько различных методов восстановления, которые обычно используются для фундамента дома или любого другого типа здания.

Подливка бетона

         Традиционным методом укрепления фундамента является замена грунта под фундаментом путем подкапывания с последующей заливкой бетона. Грунт часто заменяется частями на определённых участках в заранее определенной последовательности, чтобы не нарушалась несущая способность существующего фундамента. В результате получается новый фундамент, возведённый под существующим. Этот метод может быть использован для относительно неглубоких фундаментов, и существующая конструкция должна обладать достаточной прочностью, чтобы выдерживать наличие пустот в основании в виде ям.

Свайное решение

          Свайное основание обычно используется, когда твёрдые несущие слои грунта расположены на значительной глубине, а поверхностный грунт не выдерживает нагрузок. Другими важными факторами, благоприятствующими монтажу свай, могут быть ограниченный доступ к строительной площадке, экологические проблемы, связанные с извлеченным грунтом, или невозможностью даже минимального вмешательства в конструкцию фундамента. Сваи обычно имеют стальную оболочку (либо каркас) и могут быть заполнены бетоном. Свайные фундаменты можно разделить на три категории по технике монтажа: забивные сваи, буронабивные сваи и вдавливаемые сваи. Методы установки свай требуют умения и технологии передачи нагрузок с существующих фундаментов на сваи.

Струйная цементация (Джет технология)

           Создание определённой структуры смешанного грунта с цементным раствором с помощью высоконапорной струи цементного раствора (с водой / воздухом или без него) называется струйной цементацией. Что касается фундамента, струйная цементация обычно используется для создания столбов из грунта и цемента под существующим фундаментом. Конечный результат зависит от характеристик грунтов основания, особенно от подверженности к эрозии, но, как правило, струйная цементация эффективна для широкого спектра грунтов. Дополнительной технологии для передачи нагрузки не требуется, поскольку во многих случаях колонны могут быть расширены до существующего фундамента. Из-за необходимости глубокого бурения и использования высокого давления струйная цементация всегда вызывает нарушение устоявшейся структуры грунта, что несёт в себе риски и может оказаться непригодной для чувствительных фундаментов. Строительная площадка также должна быть приспособлена для тяжелой крупногабаритной техники. Jet проекты как правило носят высокобюджетный характер.

Геополимерное решение

           Это сверхбыстрая альтернатива классическим методам усиления. Более 40 лет геополимеры использовались для ряда геотехнических применений, таких как стабилизация грунта и повторное выравнивание бетонных плит и полов, уплотнение сыпучих или связных грунтов с повышением несущей способности грунтов основания фундаментов уже существующих сооружений. Геополимеры основаны на многокомпонентных расширяющихся смолах и являются экологически нейтральными и водостойкими. Технология основана на давлении химического расширения вместо гидравлических систем с большим давлением, что делает применение более контролируемым, предсказуемым и безопасным.  Большинство проектов могут быть завершены за несколько дней в тех случаях, когда традиционные методы улучшения свойств грунта и ремонта потребовали бы недель или даже месяцев для реализации.

Какие слабые стороны имеют традиционные методы?

           Основная проблема со многими проектами заключается в том, сколько времени это занимает и какое вмешательство в конструкцию фундамента, требующего усиления, оказывает технология. Стандартные методы требуют земляных (и подготовительных) работ, что может сильно повлиять на вашу повседневную жизнь и на будущее состояние восстанавливаемого объекта. По сравнению с геополимерным методом GeoResin, который занимает чаще всего 1-2 дня, ремонт в старом стиле становится последней опцией для владельцев недвижимости.

Если вы все же выберете традиционное базовое решение, есть некоторые вопросы, которые стоит уточнить у вашего подрядчика, такие как:

- Есть ли данные исследования объекта для диагностики проблемы и наличие необходимого уровня информации для разработки решения?

- Компетентны ли подрядчики и соотноситься ли их опыт с текущим проектом?

- Есть ли у них достаточные ресурсы и материальная база?

- Есть ли необходимый доступ для оборудования и персонала до конкретных запроектированных мест реализации решения?

- Являются ли подрядчики финансово стабильными, чтобы вы были уверены, что они смогут завершить работу?

- Сможет ли строительный подрядчик справиться со сложностью проекта и даёт ли гарантию на результат, а не только на качество материалов?

Как GeoResin может помочь?

         При работе с GeoResin нет причин покидать объект, ведь нет абсолютно никаких земляных работ – нам просто нужна возможность «разместить» наш материал под существующий фундамент, для чего требуется просверлить ряд небольших отверстий в зоне слабого участка. Компания GeoResin уже более 10 лет работает в Российской Федерации над совершенно различными объектами недвижимости, используя наш метод закачки в качестве более удобной альтернативы традиционным методам.